ビルメンテナンス会社の企業価値診断｜日常清掃・定期清掃・設備管理・警備をどう評価するか

この記事で先に押さえるポイント

• 清掃会社のM&Aでは、決算書と同じくらい現場情報の整理が重要です。
• 買い手は、契約が続くか、人が残るか、得意先が安心するかを見ています。
• 社名非公開で相談する段階でも、匿名化した現場台帳を作ると検討が進みやすくなります。
• 譲渡企業様は、着手金・中間金・成約時の成功報酬まで0円で相談できます。

1. まず何を相談前に整理するか

売却の理由、希望時期、残したい屋号や雇用条件、代表者の引き継ぎ可能期間をまとめます。数字が未集計でも、現場の種類と運営上の悩みから相談できます。

2. 買い手が決算書の次に見る資料

決算書と月次試算表に加え、現場別契約、作業仕様、シフト、資機材、請求・入金の流れを用意します。資料の基準日と集計範囲を揃えて、数値の食い違いを説明できるようにします。

3. 契約先と更新月の整理

契約書上の相手、実際の連絡担当、更新月、解約予告、再委託条件を一覧にします。譲渡方法によって必要な通知や承諾が異なるため、契約ごとに確認します。

4. 現場別粗利と人員配置

現場売上と、人件費・外注費・資材費・交通費の範囲を揃えます。赤字の理由と価格改定の交渉履歴、代表者が負担している作業時間を示し、承継後の必要コストを検討します。

5. 従業員と班長の承継

担当現場、勤務時間、資格、通勤圏、責任者・班長の役割、欠員時の代務を匿名の役割表にします。雇用条件や継続意向、同行・教育に必要な期間を確認し、従業員への説明を計画します。

6. 鍵と入館手順の引き継ぎ

鍵・カードの本数、保管者、貸出・返却、入館申請、紛失時の連絡手順を整理します。番号や警備コードそのものは初期資料に載せず、必要性とアクセス管理を確認して扱います。

7. 資機材・車両・薬剤の扱い

機材と車両は所有・リース・借用を分け、使用現場、保管場所、稼働状態、保守・交換予定を記載します。薬剤は施設指定、保管と管理担当、関連する安全資料を確認します。

8. 管理会社・元請けへの説明順

窓口、現場品質、担当者、請求名義などについて候補先と確認し、説明者・時期・必要資料を決めます。先方の通知・承諾期限を踏まえ、確定していない条件を約束しないことが大切です。

9. クレーム履歴を隠さず整える

発生日、内容、原因、対応者、補償や再清掃の状況、再発防止策をまとめます。改善済みと未解決を分け、口頭説明と記録の食い違いを減らします。

10. 秘密保持と段階開示

候補先への打診は匿名情報から始めます。詳細資料は秘密保持契約に加え、開示先・範囲と譲渡企業様のご意向を確認して共有します。顧客名や個人情報は検討目的に必要な範囲へ絞ります。

11. 価格交渉で評価される準備

通常の利益と一時的な収益・費用を分け、借入、現預金、設備投資、継続リスクを整理します。希望価格と評価の前提を説明し、監査結果や条件交渉で変わる可能性を確認します。

12. 譲渡後100日のPMI

PMIは成約後の統合作業です。100日は計画の一例として、最初の請求・給与支払い、現場同行、顧客窓口、品質確認、責任者との面談を予定に落とし込みます。現場に合わせて期間を調整します。

13. 失敗しやすい準備不足

代表者だけが知る入館手順や応援先、無償の仕様外作業、古い名義や口頭契約を洗い出します。分からない部分は推測で埋めず、未確認として担当者と確認期限を決めます。

14. 譲渡企業様の費用負担

譲渡企業様が当センターへ支払う相談料・着手金・中間金・月額費用・成功報酬は0円です。弁護士・税理士等への依頼費用、登記費用、税金、実費等は別途発生する場合があります。譲受企業様の報酬は別途契約で定め、必要な業務・費用・負担者を契約前に確認します。

業務別に評価材料を分ける

• 日常清掃：月額契約の更新実績、シフトと代務体制、現場別の利益を確認します。
• 定期清掃：床・ガラス等の年間予定、技能、資機材、季節ごとの人員負荷を確認します。
• 設備管理・警備：業務範囲、必要な許認可・資格者、委託先、緊急対応を個別に整理します。
• 複合契約：業務別の原価と管理負荷を把握し、単純な売上比率だけで価値を決めないようにします。

EBITDA（利払い・税金・減価償却前の利益）は収益を見る指標の一つです。将来必要な設備投資や運転資金は別途確認し、指標の金額をそのまま売却価格とは扱いません。

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